Rapporten Montfoort 2008

08.14288 (download rapport)

Rapport 25 november 2009:'Het bedingen van beleid'

Onvrede
Verzoekers zijn ontevreden over de handelwijze van de gemeente omdat:

de gemeente eenzijdig het tussen partijen geldende anti-speculatiebeding wijzigde toen verzoekers hun woning verkochten, zonder verzoekers te informeren over die wijziging;
hun onvrede over de gang van zaken door de gemeente niet als klacht is opgepakt.

Algemene conclusie

De gemeente handelde bij de beoordeling van de door (de makelaar van) verzoekers opgevoerde kostenposten in strijd met de norm van rechtszekerheid.
De gemeente paste namelijk beleidsregels/ uitvoeringsrichtlijnen toe, die zij nog niet had vastgesteld en gepubliceerd. Deze waren dus niet bekend bij verzoekers toen zij hun kostenoverzicht indienden. Ten tijde van de verkoop van verzoekers woning en het indienen van het kostenoverzicht gold, althans voor verzoekers, nog het (ongeschreven) beleid van de gemeente.
Een eerder door de makelaar op dezelfde wijze ingediend kostenoverzicht bij verkoop van een naastgelegen woning werd door de gemeente geaccepteerd c.q. werd door de gemeente niet tegengesproken, hetgeen de verwachting wekte dat de wijze van kostenberekening en dus alle daarop vermelde kostenposten conform het (ongeschreven) beleid van de gemeente werden geaccepteerd. Verzoekers mochten er daarom op vertrouwen dat ook hun kostenoverzicht, dat op dezelfde wijze werd gemaakt, zou worden geaccepteerd.
Dit klemt temeer omdat het ongeschreven beleid van de gemeente volgens de gemeente zelf onduidelijk was en zij juist dáárom bezig was met het opmaken van uitvoeringsrichtlijnen.
Het gaat hier dus om een situatie die het vertrouwen wekte dat die situatie zou worden gecontinueerd, temeer omdat de gemeente nog niet kenbaar had gemaakt dat er specifieke regels in de maak waren voor de toekomst.
Op de (herhaalde) klacht van verzoekers over bovenstaande paste de gemeente niet de klachtbehandeling toe van titel 9.1 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

De ombudsman doet daarom de volgende aanbeveling.

Aanbeveling
Het zou goed zijn als de gemeente het verzoek om terugbetaling van het bedrag van de boete nogmaals in onderzoek neemt, met inachtneming van het rapport van de ombudsman.

Reactie van de gemeente Montfoort op de aanbeveling
Het college laat de ombudsman weten dat het anti-speculatiebeding ten onrechte niet werd toegepast bij de verkoop van nummer X en dat hij een beroep doet op het recht om een eerder gemaakte fout niet te herhalen. Ook geeft het college aan dat de ombudsman een verkeerde conclusie trekt inzake het vastgestelde beleid: “Omdat het een en ander met betrekking tot welke kostenposten wel meegenomen kunnen worden en welke niet voor de berekening van de boete aanvankelijk niet op papier stond, is vanwege de kenbaarheid aan derden besloten dit gebruik in beleidsregels te verwoorden. Voor de totstandkoming van de hoogte van de boete maakt het dus niet uit of deze ten tijde van de beleidsregels werd bepaald of in de periode daarvoor. De heer F en mevrouw E zijn dus op geen enkele manier gedupeerd door toepassing van de beleidsregels, ook al stonden deze bij de verkoop van hun woning nog niet op papier.”

Naschrift ombudsman
De Gemeentelijke Ombudsman communiceerde meermaals met het college over de reactie op de aanbeveling, maar het college bleef bij zijn standpunt. De ombudsman kan het college niet dwingen om de aanbeveling op te volgen. Het lijkt er echter op – gezien de argumenten die het college naar de ombudsman gebruikt - dat de kern van de conclusie van de ombudsman niet duidelijk genoeg is overgekomen.

De kern van de opmerkingen van de ombudsman is dat de gemeente – bij de verkoop van nummer X - aan de makelaar niet liet weten dat zij het anti-specultaiebeding niet toepaste en dat de makelaar een verkeerde kostenberekening instuurde, die niet volgens het gemeentelijke anti-speculatiebeleid was samengesteld. Door niet te communiceren met de makelaar wekte de gemeente de indruk dat de kostenberekening correct was. En dáárom mochten verzoekers (via hun makelaar) erop vertrouwen dat de kostenberekening ook in hún geval zou worden toegepast.
Feit is dat de gemeente het vertrouwen wekte dat zij bij de toepassing van het beding (voor nummer X) akkoord ging met de door de makelaar gemaakte kostenberekening.

Het gaat er dus niet om dat het college een gemaakte fout zou moeten herhalen; het gaat erom dat het college een verwachting zou dienen te honoreren, nu zij tekort is geschoten in haar informatievoorziening aan de makelaar en daarmee (achteraf) aan verzoekers. Het gaat er dus ook niet om dat het beleid al of niet schriftelijk is vastgelegd en op welk moment. Het gaat erom dat de gemeente niet adequaat naar de makelaar reageerde bij de verkoop van nummer X. Als zij op dat moment de makelaar had laten weten dat zijn kostenberekening niet deugde, had de makelaar niet meer op de juistheid van zijn berekening mogen vertrouwen en had hij verzoekers correct kunnen informeren. Doordat de gemeente het verduidelijkte beleid pas ná de verkoop van de woning kenbaar maakte, konden noch verzoekers, noch de makelaar eerder op de hoogte zijn van de correcte interpretatie van de het anti-speculatiebeding.